100 procent zysku z ziemi

100 procent zysku z ziemi

Rozmowa z Justyną Kaniewską z firmy Wealth Solutions-Kapitał Ziemski

Jaka jest kondycja rynku nieruchomości gruntowych w tym roku?

Zainteresowanie gruntami jest większe niż w roku 2009 między innymi za sprawą większej dostępności kredytów hipotecznych. Nabywcy przestali się także bać kryzysu. Nabywcy są zainteresowani gotowymi działkami pod zabudowę, bo chcą się wyprowadzać z bloków do domów poza miastem. Lepiej zarabiają, mogą sobie na więcej pozwolić. Jednak to czego poszukują to nie jakakolwiek ziemia. Szukają gotowego „produktu budowlanego” jakim jest mała (do 1500 m.kw.), kształtna działka, przylegająca do utwardzonej drogi, zaopatrzona w media, w dobrym sąsiedztwie i niedaleko od środków masowego transportu.

Jakie są zatem prognozy?

W Polsce, jak i innych krajach rozwijających się obserwujemy jak powoli zaczynają się tworzyć podmiejskie osiedla domków jednorodzinnych. Ludzie coraz częściej aspirują do tego, by mieszkać we własnym domu. To pewien etap na ich drodze do bogacenia się. To w konsekwencji oznacza, że coraz więcej osób będzie mieszkało poza centrum miasta. Mam tu na myśli nie tylko Warszawę, ale i mniejsze centra, takie jak Grodzisk czy Żyrardów. W obrębie tych miejscowości też tworzą się podobne skupiska. W 2010 r. na pewno będziemy mieć do czynienia z kontynuacją tego trendu.

Kiedy na rynku panowała hossa, wzrost cen ziemi na niektórych obszarach wynosił 300-400 proc. Czy istnieje potencjał do kolejnych tak wysokich wzrostów?

Oczywiście. Wszystko zależy od tego, gdzie i na jakim etapie kupujemy ziemię. Jest sporo terenów, które dopiero zaczynają się rozwijać. Przykładem mogą być działki w obrębie budowanej obwodnicy trasy A2. Co prawda w większej odległości od Warszawy, ale ziemię rolną tam można nabyć w cenie 10-15 zł za metr kwadratowy. Nadaje się świetnie pod warunki zabudowy i do zurbanizowania. W niedalekiej przyszłości będzie ją można sprzedać za 60-70 zł za metr, a więc za czterokrotność ceny nabycia. To pokazuje, że jest duża szansa na wzrosty. Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie grunty nadają się pod budownictwo. Trzeba zwrócić uwagę na kierunki rozwoju nakreślone przez gminę i na sąsiedztwo.

Jakie czynniki biorą Państwo pod uwagę wybierając grunty do portfela inwestycyjnego?

Musi to być relatywnie spory obszar, bo w przypadku dużych areałów mamy lepszą siłę przetargową i łatwiej jest nam negocjować cenę. Optymalnie powinno to być od 2 do 4 hektarów gruntu, którego przeznaczenie jest już przejrzyście zdefiniowane w studium lub tworzonym planie. Musi być wiadomo jak będą poprowadzone drogi, jak są zaplanowane media. Ziemia powinna być zlokalizowana blisko lokalnego centrum i mieć rozwijające się sąsiedztwo, a więc nowo budowane lub już istniejące domy. Musimy mieć także pewność, że gmina ma plany dalszego rozwoju infrastruktury.

Czy jest to inwestycja obarczona dużym ryzykiem?

Potencjalne ryzyka to opóźnienie w uchwaleniu studium czy we wdrożeniu planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak wiedząc, że takie trudności mogą zaistnieć wybieramy taką ziemię pod inwestycję, gdzie prawdopodobieństwo ich wystąpienia jest znikome. W takim przypadku dla klienta ryzyko jest również niewielkie. Z moich doświadczeń wynika że w najgorszym przypadku odzyskuje się pieniądze zainwestowane w daną działkę. Zdarza się to jednak niezwykle rzadko. Biorąc pod uwagę, że inwestor ma udział w portfelu wielu działek możemy szacować roczną stopę zwrotu z inwestycji na przynajmniej 20-30 procent, a więc możemy podwoić swój kapitał w trzy lata.

Co z punktu inwestycyjnego jest bardziej atrakcyjne - gotowe grunty pod zabudowę, czy też ziemia rolna, która dopiero w dłuższym horyzoncie może stać się działką budowlaną?

Grunty gotowe pod zabudowę już wygenerowały swój zysk. Nikt ich dzisiaj nie sprzeda poniżej ceny rynkowej. Natomiast w ziemi rolnej tkwi ogromny potencjał. Oczywiście pod warunkiem że znamy jej planowane przeznaczenie. Właściciele często decydują się na sprzedaż, bo nie mogą lub nie chcą czekać aż plan zostanie wdrożony, bądź też nie stać ich na podział ziemi. Zdarza się że szybko potrzebują gotówki i ziemię można kupić znacznie poniżej ceny rynkowej. Na późniejszy wzrost wartości tych gruntów wpływa zmiana ich przeznaczenia i podzielenie jej na działki. W kolejnym etapie doprowadzone zostają media, droga i wartość takiego gruntu w konsekwencji dodatkowo wzrasta.

W co inwestować – w tereny położone bliżej dużych aglomeracji miejskich czy w ziemię na obszarach położonych dalej, ale gdzie istnieje potencjał do rozwoju?

Najbardziej pewne są grunty, które w ciągu trzech lat mają szansę stać się działkami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe. Większość obszarów w Polsce była i pozostanie ziemią rolną. Natomiast żeby sensownie zainwestować, trzeba znaleźć takie grunty, co do których mamy pewność, że rozwiną się pod budownictwo mieszkaniowe. Z reguły są to bliskie okolice wielkich aglomeracji albo mniejszych centrów lokalnych.

Jakie są główne zalety inwestycji w ziemię? I jaki kapitał trzeba zaangażować?

Największym plusem jest relatywnie wysoka stopa zwrotu przy jednoczesnym znikomym ryzyku. Pod warunkiem, że będziemy się trzymać kryteriów doboru nieruchomości, o których już wspomniałam. Jeśli ktoś chce samodzielnie kupować kilkuhektarowe działki rolne w okolicach dużych aglomeracji musi przygotować ok. 1 mln zł na każdy taki grunt. My proponujemy wspólne Inwestowanie w taką ziemię w formie spółki celowej. Minimalna inwestycja wynosi wówczas 100 tys. złotych, a inwestora staje się współwłaścicielem przynajmniej kilku działek kupowanych po cenie między 0,5 a 1,5 mln zł każda. Zaletą wspólnego inwestowania jest dostęp do działek wybranych przez ekspertów. Miesięcznie oglądamy kilkadziesiąt nieruchomości i tylko nieliczne trafiają do portfeli inwestorów. Inwestując samodzielnie możemy popełnić bardzo wiele błędów i ponosimy zbyt wysokie ryzyko.