Jak oszczędzić pięć procent kredytu mieszkaniowego

Jak oszczędzić pięć procent kredytu mieszkaniowego

Raty malejące nigdy nie cieszyły się szczególnym zainteresowaniem kredytobiorców. To proste: lepiej płacić mniej niż więcej. W ostatnich kilkunastu miesiącach, gdy banki zaostrzyły zasady obliczania zdolności kredytowej, ten system spłat zupełnie odszedł do lamusa. Niesłusznie.

Większość kredytobiorców została już wyedukowana przez media i doradców finansowych: spłacając kredyt w ratach malejących zapłacimy łącznie mniej odsetek. Przy 20-letnim okresie kredytowania odsetek będzie ok. 22 procent mniej. Im dłuższa spłata tym ta oszczędność jest większa. Dla 30 lat wynosi 32,5 procent odsetek, a dla 40 lat aż 41 procent łącznej kwoty odsetek.

To jedna strona medalu. Z drugiej strony raty malejące przez połowę okresu spłaty zadłużenia są wyższe od rat równych. Oznacza to, że przez pierwsze lata spłaty co miesiąc zostaje nam w kieszeni trochę pieniędzy. Możemy je zainwestować i zarobić na tym więcej niż strata od odsetkach. Przynajmniej w teorii. W praktyce z długoterminowym oszczędzaniem jest w Polsce krucho. Wystarczy sprawdzić ile osób założyło Indywidualne Konta Emerytalne.

Odmienne rozłożenie płatności można też analizować z wykorzystaniem matematyki finansowej. Każdy wie że wartość pieniądza w czasie maleje. Lepiej jest oddać bankowi 100 zł za 10 lat niż dzisiaj. Z uwagi na inflację, w przyszłości za tę samą kwotę będzie można kupić mniej niż obecnie.

Do oszacowania rentowności przedsięwzięcia, które przynosi różne przepływy finansowe w różnym czasie stosuje się tzw. wewnętrzną stopę zwrotu (IRR). Można ją zastosować również porównania kosztu rat równych i malejących. Okazuje się, że taki realny koszt w obu przypadkach jest praktycznie identyczny. Fakt, że w ratach równych spłacamy łącznie większą kwotę pieniędzy jest równoważony przez to, że w przypadku raty malejących większość płatności przypada na początkowy okres spłaty.

Tyle teorii. W praktyce kredyty „żyją” krócej niż 30 czy 40 lat. Po pewnym czasie sprzedajemy mieszkanie lub dom spłacamy resztę kredytu i kupujemy kolejną nieruchomość – zaciągając nowy kredyt. Przy takim założeniu  raty malejące są rozwiązaniem zdecydowanie bardziej korzystnym od rat równych. Pokażmy to na przykładzie 30-letniego kredytu na kwotę 500 tysięcy złotych.

Po 8 latach (tyle średnio działają kredyty hipoteczne na rozwiniętych rynkach) w przypadku rat równych spłacimy 266,8 tys. zł odsetek i  52,5 tys. zł kapitału. Wybierając raty malejące oddamy 243 tys. zł odsetek i 133,3 tys. zł kapitału. Łącznie zwrócimy bankowi ok. 57 tys. zł więcej. Jednak po 8 latach nasze zadłużenie w banku będzie 80,8 tys. zł niższe niż po spłacie rat równych. Różnica, a więc 23,8 tys. zł to oszczędność na odsetkach w pierwszych 8 latach spłaty zadłużenia. Tyle "zarabiamy" już po 8 latach wybierając raty malejące. To prawie 5 procent kwoty kredytu.

Niestety na oszczędność stać tylko osoby o wysokich dochodach, dysponujące „nadwyżką” zdolności kredytowej. Przy obecnej polityce banków i utrzymujących się nadal wysokich cenach mieszkań takich kredytobiorców nie jest zbyt wiele. Jeśli jednak mamy taką możliwość warto wziąć pod uwagę raty malejące.

Maciej Kossowski, Wealth Solutions