Trudniej o kredyt, tańsze mieszkania

Z miesiąca na miesiąc spadają ceny mieszkań w największych Polskich miastach. Wygląda jednak na to że znaczne pogorszenie dostępności kredytów hipotecznych dopiero uderzy w rynek nieruchomości.

Raporty firm analitycznych nie pozostawiają złudzeń: mieszkania tanieją. Dotyczy to zarówno rynku wtórnego jak i pierwotnego. Według Rednet Consulting w październiku ceny nowych mieszkań w jedenastu największych aglomeracjach obniżyły się średnio o 1,95 proc. Przecena najsilniej dotknęła aglomerację śląską i Poznań – spadki rzędu 5 proc.

Od pewnego czasu firma Rednet bada nie tylko poziom cen mieszkań oferowanych przez deweloperów ale także tych faktycznie przez nich sprzedanych. Te drugie są coraz tańsze, a różnica zbliża się do 10 proc. – nabywcy są coraz mniej chętni by kupować mieszkania w jeszcze nie zrealizowanych projektach. Tym bardziej że sytuacja finansowa wielu deweloperów znacznie się pogorszyła w efekcie wiele inwestycji jest odkładanych w czasie. Warto zauważyć że ceny mieszkań nadal nie są znacząco niższe niż przed rokiem, a wielu przypadkach są na wyższym poziomie. Deweloperzy nie są skłonni do radykalnych obniżek starając się nie „psuć” rynku.

W przypadku rynku wtórnego znacznie trudniej o dane na temat faktycznych cen transakcyjnych. Można opierać się jedynie na cenach ofertowych gromadzonych przez takie serwisy jak Szybko.pl oraz Oferty.net. Z danych serwisu Oferty.net wynika że w październiku w Warszawie średnia cena m.kw. wzrosła o 0,69 proc. W skali roku mamy już spadek o 1,4 proc. Warto jednak spojrzeć na dzielnice takie jak Białołęka czy Ursus gdzie powstało bardzo wiele nowych inwestycji ale niestety niewiele się poprawiło jeśli chodzi o komunikację z centrum miasta. Tam spadki sięgają 7 proc. w skali roku. Wciąż jedna mówimy o cenach ofertowych – faktycznie ceny transakcyjne mogą być 10-15 proc. niższe.

Dramatu jednak nie widać. Nie ma porównania w sytuacją w niektórych krajach Unii Europejskiej gdzie przeceny na rynku nieruchomości sięgały 30 czy 50 procent. Można mieć jednak powody do niepokoju. Od kilku miesięcy drastycznie pogorszyła się dostępność i warunki kredytów hipotecznych. Nie chodzi tutaj o wahania na rynku walutowym – można było oczekiwać że sytuacja szybko się uspokoi. Nie chodzi też o dostępność franków szwajcarskich na rynku międzybankowym – w tym przypadku też można spodziewać się poprawy sytuacji w perspektywie kilku miesięcy. Zaufanie między bankami prędzej czy później wróci i rynek tzw. swapów walutowych odżyje. Wówczas banki będą chętne by zwiększać akcje kredytową. Spadną też marże, które wiele instytucji ustaliło na zaporowym poziomie wobec braku dostępności szwajcarskiej waluty.

Większym problemem mogą być posunięcia Komisji Nadzoru Finansowego, która sygnalizuje konieczność ograniczenia finansowania przez banki 100 procent wartości nieruchomości. Akceptowalny miałby być poziom 70 procent – a wiec kredytobiorca musiałby posiadać 30 proc. tzw. wkładu własnego. Kolejna sprawa to zasady oceny zdolność kredytowej. Zdaniem KNF banki w wielu przypadki zbyt hojnie pożyczały pieniądze nie zostawiając kredytobiorcom zbyt wiele pieniędzy na życie.

Jak na razie wspomniane praktyki banków nie doprowadziły do pogorszenia spłacalności kredytów. Nie ma mowy o analogii do Stanów Zjednoczonych gdzie narodowym problemem jest zabieranie przez banki domów nierzetelnym kredytobiorcom (czytaj: tym którym wcześniej chętnie pożyczyły pieniądze mimo że nie powinny). Polski nadzór finansowy chce jednak działać z odpowiednim wyprzedzaniem, by nie doszło do podobnych dramatów. W takiej sytuacji jest oczywiście ryzyko zbytniego schłodzenia rynku.

Warto jednak pamiętać o tym, że rynek kredytów hipotecznych – rozumianych jako produkt bardzo powszechny, wręcz masowy – nie funkcjonował w Polsce w okresie recesji. Trudno więc powiedzieć jak duże kłopoty ze spłatą zadłużenia mogą mieć Polacy gdy PKB zacznie spadać o bezrobocie wzrośnie np. do 15 proc. Uważam taki scenariusz za mało realny. Paradoksalnie jednak drastyczne ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych może się do niego przyczynić. 

Mimo braku oficjalnej rekomendacji ze strony KNF banki same z siebie wycofują się z finansowania 100 procent wartości nieruchomości – i dotyczy to nie tylko kredytów walutowych ale także złotowych. Konieczność posiadania 30 procent wkładu własnego praktycznie eliminuje z rynku wielu nabywców którzy mimo dosyć wysokich dochodów nie zdążyli jeszcze uzbierać kwot rzędu 100 czy 150 tysięcy złotych. To z pewnością doprowadzi do spadku cen mieszkań – znacznie głębszego niż z czym mamy do czynienia obecnie.

Maciej Kossowski

Tekst pojawił się w Przeglądzie Finansowym portalu Bankier.pl