W co inwestować na rynku nieruchomości?

Polskie nieruchomości to nadal niezła inwestycja. Mieszkanie pod wynajem może przynieść zysk nawet dwa razy większy niż lokata w banku. Jednak jeszcze więcej zarobimy na ziemi rolnej. Tu zyski mogą sięgnąć nawet kilkudziesięciu procent w skali roku – mówi w rozmowie z „Rzeczpospolitą” Maciej Kossowski, prezes zarządu Wealth Solutions.

Nieruchomości tym się różnią od złota, że ostatecznym źródłem płynących z nich zysków jest gotowość do płacenia za pewną usługę – wynajęcia lub posiadania mieszkania. Wartość ziemi także wynika z potencjalnych przyszłych czynszów czy zmiany jej przeznaczenia. Złoto to instrument finansowy, którego notowania w ogromnym stopniu zależą od wydarzeń na światowych rynkach i oczekiwań inwestorów. I wcale nie jest to już bezpieczna przystań, pewna inwestycja na ciężkie czasy. Ostatnie półrocze ubiegłego roku pokazało, że złoto może tanieć również wówczas, gdy spadają ceny akcji. Kilkunastoprocentowe spadki są jedynie zapowiedzią tego, co może się wydarzyć po 11 latach nieprzerwanych zwyżek. Jeśli ktoś szuka inwestycji prawdziwie niezależnych od tego, co się dzieje na rynkach finansowych, wówczas nieruchomości są jedną z ciekawszych propozycji.

Dobrym segmentem do inwestowania mogą się okazać małe mieszkania, które zdominowały rynek. Najpopularniejsze są obecnie 2-pokojowe lokale o powierzchni ok. 50 mkw.
Jeśli chcemy obliczyć faktyczną rentowność wynajmu takiego mieszkania, musimy uwzględnić koszty transakcyjne ponoszone przy zakupie oraz podatek i czynsz, który będziemy płacić jako właściciele. Wiadomo też, że mieszkanie nie będzie wynajęte non stop – kilkumiesięczne przerwy są nieuniknione. Należy też założyć, że po trzech – czterech latach wynajmowania konieczny będzie remont, by nieruchomość korzystnie sprzedać. Przy odrobinie optymizmu można się pokusić o założenie kilkuprocentowego wzrostu wartości mieszkania. Co wynika z obliczeń? Wynajmując przez pięć lat mieszkanie w Łodzi, powinniśmy zarobić ok. 5,8 proc. w skali roku. W przypadku Krakowa rentowność wyniesie 4,8 proc., a Warszawy – niespełna 5,6 proc.

Rynek ziemi oferuje obecnie najlepsze możliwości inwestycyjne, ale by z nich skorzystać, nie wystarczy kupić działkę i czekać z założonymi rękami na zysk. Skończyły się czasy, gdy ziemia drożała w dwucyfrowym tempie rok po roku. Ceny gruntów nadal rosną, ale już w znacznie wolniejszym tempie. Zyski na tym rynku nadal mogą być jednak naprawdę atrakcyjne. Najlepszym sposobem, by po nie sięgnąć, jest inwestycja w tereny rolne znajdujące się w pobliżu dużych ośrodków miejskich i dobrze z nimi skomunikowane. Dzięki odrolnieniu kilkuhektarowej działki, jej podzieleniu i uzbrojeniu możemy zwiększyć jej wartość kilkakrotnie – komentuje Maciej Kossowski.

Dla przykładu: metr kwadratowy ziemi rolnej w powiatach podwarszawskich kosztuje obecnie 20 zł, a budowlanej – już 180 zł. Dzięki tej dysproporcji, po odliczeniu wszystkich kosztów procesu (który zajmie ok. czterech – pięciu lat), zysk powinien wynieść kilkadziesiąt procent w skali roku, i to niezależnie od sytuacji na rynku. Jest to jednak inwestycja, której przeprowadzenie wymaga wiedzy, umiejętności oraz czasu.

Szukanie okazji na rynku ziemi jest znacznie trudniejsze niż na rynku mieszkaniowym. Można kupić tani kawałek ziemi, na którym nigdy nic nie będzie można zbudować. To oczywiście żadna okazja. Jednocześnie nabywcy, którzy dysponują gotówką, wiedzą i doświadczeniem, są w stanie znaleźć naprawdę atrakcyjne grunty.

więcej w „Rzeczpospolitej”