Najemca nie musi płacić czynszu z góry?

Wynajmując mieszkanie od prywatnego właściciela, należy zwracać uwagę, czy nie jest on zadłużony i czy nie toczy się przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne – przypomina „Dziennik Gazeta Prawna”.

Wprawdzie nawet po sprzedaży na licytacji nieruchomości zajętej przez lokatora nie utraci on od razu uprawnień do zamieszkania. Jednak ze względu na to, że nabywca po przysądzeniu mu własności wstąpi w prawa poprzedniego właściciela w umowie najmu, warto rozważyć możliwość zmiany miejsca zamieszkania, aby np. uniknąć płacenia dwa razy czynszu za ten sam okres, a także i innych dodatkowych problemów.

Zdarza się, że zanim dojdzie do zajęcia nieruchomości przez komornika, zadłużony właściciel chce od lokatora pobrać czynsz z góry za kilka miesięcy, aby uzyskać z nieruchomości jak najwięcej dochodów, zanim zostanie ona sprzedana. Lokator, który w takiej sytuacji zapłaci czynsz z góry za dłuższy okres, naraża się na konieczność uregulowania czynszu po raz drugi, tym razem do rąk komornika.

Od 3 maja 2012 r wejdą w życie przepisy ustawy z 16 września 2011 r o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 233, poz. 1381), które regulują taką sytuację. Stanowią one, że pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem nieruchomości czynszu najmu za okres dłuższy niż trzy miesiące (licząc od dnia zajęcia) nie zwalnia najemcy od zapłaty czynszu po raz drugi do rąk komornika. Na takich samych zasadach zostały uregulowane konsekwencje zapłaty czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy (licząc od dnia zajęcia nieruchomości przez komornika). I w tym przypadku dzierżawca będzie miał obowiązek zapłacić go ponownie komornikowi, mimo że już wcześniej uiścił czynsz zadłużonemu właścicielowi, w stosunku do którego prowadzona jest egzekucja – przypomina „DGP”.

Najemca i dzierżawca, którzy uregulowali dwa razy to samo świadczenie, mogą co prawda w tej sytuacji wystąpić do sądu z roszczeniem o zapłatę przeciwko zadłużonemu właścicielowi nieruchomości, który pobrał od nich czynsz za kilka miesięcy z góry. Sąd zasądzi na ich rzecz tę kwotę, a następnie opatrzy wyrok klauzulą wykonalności, ale mimo tego mogą nie odzyskać swoich pieniędzy powodu braku po stronie dłużnika majątku, z którego mogłaby być w przyszłości przeprowadzona egzekucja.

Zdarza się też, że zadłużony właściciel wynajmuje lub wydzierżawia nieruchomość zajętą już wcześniej przez komornika. Taka umowa nie wywołuje żadnych skutków prawnych w stosunku do nabywcy nieruchomości na licytacji. Gdy jednak nabył on nieruchomość, w której już od dłuższego czasu pomieszczenia są wynajęte i wydzierżawione, to wówczas wchodzi w miejsce poprzedniego właściciela w stosunek najmu i przejmuje ciążące na nim uprawnienia i obowiązki w stosunku do swoich lokatorów.

więcej w „Dzienniku Gazecie Prawnej”